Análise de Crédito Habitação!
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- Limite Máximo (DSTI): O Banco de Portugal estabelece um limite de 50% para o rácio Debt Service-to-Income (DSTI), que engloba as prestações de todos os créditos (habitação, pessoal, automóvel, etc.) face ao rendimento líquido mensal.
- Valor Ideal: Recomenda-se que a taxa de esforço ideal se situe entre os 30% e 35%. Este intervalo é considerado equilibrado para que o agregado familiar consiga suportar as despesas básicas e imprevistos.
- Realidade do Mercado (2026): Dados recentes indicam que mais de metade dos contratos de crédito habitação em Portugal apresentam uma taxa de esforço inferior a 20%.
A fórmula utilizada (DSTI) é a seguinte:
Embora o limite do BdP seja 50%, os bancos são frequentemente mais conservadores na análise de novos créditos, podendo recusar financiamentos se a taxa de esforço ultrapassar os 35% ou 40% no momento da aprovação.
TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) ou CET (Custo Efetivo Total)
Com base nos dados mais recentes (finais de 2025/início de 2026), o custo total do financiamento imobiliário em Portugal, representado pela TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) ou CET (Custo Efetivo Total), situa-se geralmente num intervalo entre 3% a mais de 4% para novas operações, variando conforme a taxa fixa/variável e os produtos bancários contratados.
Aqui estão os pontos principais sobre o custo atual:
Taxa de Juro Média (Novos Contratos): A taxa de juro média das novas operações de crédito à habitação desceu, situando-se abaixo dos 3%, atingindo cerca de 2,84% a 2,88% no final de 2025.
TAEG (Custo Total – CET): Incluindo seguros e comissões, a TAEG situa-se frequentemente na casa dos 3,5% a 4,5% nas ofertas atuais, sendo que opções de taxa mista a 5 anos podem apresentar valores nesta faixa.
Tendência: As taxas Euribor têm demonstrado uma tendência de descida desde meados de 2024, estabilizando ou caindo ligeiramente no final de 2025, o que reduz o custo geral.
Componentes do Custo (CET): O custo total não é apenas o juro (TAN), mas inclui:
Imposto do Selo (sobre o valor do empréstimo e sobre a utilização).
Comissões Bancárias (abertura, dossier, avaliação).
Seguros (Vida e Multirriscos).
Para contratos de taxa variável, a Euribor a 6 meses, muito comum em Portugal, rondava os 2,1% no início de 2026.
Nota: As taxas variam bastante entre bancos e dependem fortemente do LTV (Loan-to-Value, montante do empréstimo face ao valor da casa), spread contratado e produtos associados (cartões, seguros, etc.)
Quem pode obter financiamento a 100%?
Para ter acesso a um financiamento total para a compra de habitação, é necessário cumprir alguns requisitos obrigatórios:
Idade: Ter entre 18 e 35 anos e residência fiscal em Portugal.
Rendimento: O rendimento anual não pode ultrapassar o 8.º escalão do IRS, ou seja, até 81.199 euros por ano (cerca de 5.800 euros por mês).
Propriedade: O candidato ao financiamento não pode possuir qualquer imóvel urbano ou fração destinada a habitação.
Apoios anteriores: Não pode ter beneficiado previamente de garantias públicas do Estado para adquirir casa própria.
Preço do imóvel: O imóvel a ser comprado não pode ter um valor superior a 450.000 euros.
Garantia do Estado: A garantia pública fornecida pelo Estado não pode ultrapassar 15% do valor da compra.
É importante lembrar que, mesmo cumprindo todos estes critérios, só será possível beneficiar desta medida se a tua taxa de esforço não ultrapassar os 50%. Isto significa que a prestação mensal ao banco não pode ser superior a metade do teu rendimento mensal.
Além disso, no cálculo da taxa de esforço são também considerados outros compromissos financeiros que possas ter, como empréstimos pessoais ou dívidas de cartão de crédito. Também é necessário considerar o prazo máximo do empréstimo, que dependerá da tua idade no momento da contratação.